28.01.2015
Объемы жилого строительства в Петербурге могут сократиться на 20-30% к прошлому году, а сдача каких-то проектов — отодвинуться, прогнозирует председатель комитета по строительству Михаил Демиденко. В 2014 г. было построено более 3,2 млн кв. м.
Объем ввода в этом году если и будет скорректирован, то ненамного, ведь такие объекты уже должны быть в высокой степени готовности и с большим процентом распроданных квартир, считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (КЦ ПН). Даже при отсутствии проектного финансирования средства дольщиков обычно позволяют достроить дом и распродать оставшиеся квартиры, говорит она.
Представители «Главстрой СПб», Setl Group, ЛСР, Etalon, «БФА-девелопмента», NCC сообщили «Ведомостям», что не меняют планы по начатым ранее объектам.
Корректировка планов может отразиться на показателях ввода в эксплуатацию в 2017-2018 гг., полагает Трошева. В 2015 г. Etalon планирует сдать 707 000 кв. м. По словам президента Etalon Вячеслава Заренкова, причин для немедленного пересмотра планов нет, но, если ситуация ухудшится, группа может остановиться на показателе 2014 г. или вернуться на уровень 2013 г. (467 000 кв. м).
Группа ЛСР не меняет планов по сдаче жилья, в 2015 и 2016 гг. будет построено 750 000 и 800 000 кв. м соответственно, рассказывает гендиректор ЛСР Александр Вахмистров. Но он не исключает, что может быть отложен запуск некоторых запланированных на 2015 г. проектов — например, застройки бывшей территории аэропорта «Ржевка». (По данным компании, там можно построить около 1 млн кв. м жилья.)
В ближайшее время новых объектов в продажу выводиться не будет, хоть в портфеле «БФА-девелопмента» и запланированы крупные проекты, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. «Ситуация на рынке покажет, как действовать дальше, а в 2015 г. компания планирует завершить очереди двух проектов общей площадью около 200 000 кв. м», — добавляет она.
«Главстрой СПб» постарается использовать ситуацию для увеличения доли на рынке, именно квартиры эконом-класса будут востребованы в кризис, говорит коммерческий директор компании Алексей Гусев. «Все проекты обеспечены стабильным финансированием, у компани большой запас квартир в высокой степени готовности, но возможна коррекция по выводу в продажу новых объектов в зависимости от спроса», — говорит он. В 2015 г. NCC запустит строительство новых очередей в трех проектах, говорит гендиректор «NCC Жилищное строительство» Юусо Хиетанен. Заренков считает, что главное — не объемы строительства, а сохранение прибыльности компании. Земельного банка Etalon хватит на пять лет, новые участки будут приобретаться, только если предложение будет «крайне привлекательным», говорит гендиректор Etalon Group Антон Евдокимов.
Год для сильных
Объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах в 2014 г. превысил 5 млн кв. м, рост к 2013 г. — 32%, подсчитали в КЦ ПН. Два последних года, по данным КЦ ПН, были рекордными, но пик пришелся на IV квартал 2014 г., когда продажи выросли сразу на 50% к III кварталу. Более 90% сделок в 2014 г. пришлось на масс-маркет, самыми популярными были студии и однокомнатные квартиры, свыше 37% покупателей сделали выбор в пользу Ленобласти, отмечает Трошева. Уже в марте продажи могут сократиться в 2 раза из-за остановки ипотеки, предупреждает Вахмистров. У ЛСР продажи по всем регионам в 2015 г. могут упасть на 20% до 850 000 кв. м. «Этот год станет годом больших и сильных компаний из-за проблем с финансированием», — говорит Вахмистров.
У Etalon есть портфель готовой недвижимости (на конец 2014 г. — 432 000 кв. м, в том числе 220 000 кв. м жилья), который может генерировать продажи без дополнительных расходов, говорит Заренков. Небольшие или молодые компании, репутация которых пока не сложилась, будут испытывать трудности с реализацией квартир в проектах на невысокой стадии готовности, прогнозирует Трошева. Недостаточность продаж у них может привести к замедлению темпов строительства, ведь основной финансовый поток для таких игроков обычно деньги дольщиков, добавляет она. «Как правило, средние компании “в бурю и в шторм” оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми», — считает Денисова.
При негативном сценарии общие продажи по итогам года могут упасть до 2 млн кв. м, стоимость строительства увеличится на 10%, ряд объектов, которые находятся на начальной стадии в отдаленных районах, могут быть заморожены, а мелкие застройщики покинут рынок, констатирует Гусев. Начнется борьба скидок, акций и длительных рассрочек, добавляет он. В лучшем случае, по словам Гусева, будет продано около 3 млн кв. м. Покупательская активность снизится примерно на 50%, а по оптимистичному прогнозу — на 30% от среднегодового показателя 2014 г., согласен гендиректор АН «Итака» Сергей Галалу.
Замена ипотеке
Рынок ждет, как разрешится ипотечный вопрос. В среднем каждая вторая сделка на первичном рынке совершается с привлечением кредита, на некоторых пригородных объектах эконом-класса доля ипотечных сделок достигает 80-85%, отмечает Трошева.
По данным NAI Becar, средние ипотечные ставки в Петербурге — 17-20% годовых, Сбербанк удерживает минимальную ставку в 14,5%. У «Главстрой СПб» действует ипотечная программа со Сбербанком под 14,5% годовых, сообщил Гусев. Первоначальный взнос в Сбербанке — 20%, в ВТБ — 30%, «Дельтакредит» увеличил его с 10 до 40%, говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. Брать ипотеку на таких условиях, по крайней мере в I квартале, покупатели будут не готовы, считает она. Из-за ужесточения требований к заемщикам не все заявки будут одобрены, и такое положение дел, вероятно, сохранится до конца года, ожидает Яковлева. Главной тенденцией 2015 г. будут программы рассрочек от девелоперов, они не заменят ипотеку, однако помогут обеспечить необходимый уровень продаж, полагает Трошева. ЛСР готова давать рассрочку не более чем на три года после сдачи объекта в эксплуатацию, говорит Вахмистров.
На рынке нет предпосылок для роста цен, они могут увеличиться в пределах инфляции или даже ниже, но небольшие компании в этих условиях могут начать демпинговать, предупреждает Вахмистров. Причин для снижения рублевых цен нет, считает Заренков. За прошлый год средняя цена на первичном рынке Петербурга выросла на 9,67% без учета инфляции — до 98 759 руб. за 1 кв. м, говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. Ценовую ситуацию прогнозировать сложно, но декабрьский всплеск сдержит рост цен на ближайший квартал, полагает Трошева. За декабрь средняя цена по рынку, по ее данным, выросла сразу на 3,35% в Петербурге (в классе масс-маркет — в среднем до 102 900 руб. за 1 кв. м) и на 2,48% в пригороде (74 200 руб.). Эти цены, скорее всего, останутся до весны, а переоцененные в декабрьском ажиотаже квартиры могут даже немного подешеветь, прогнозирует Трошева. В декабре некоторые застройщики подняли цены в наиболее востребованных проектах на 10-15%, снижение спроса может уже в феврале заставить девелоперов скорректировать стоимость жилья до уровня ноября, ожидает Галалу.
В условиях беспрецедентного предложения рынок стал рынком покупателя, у которого есть возможность выбирать, застройщики будут вынуждены совершенствовать механизмы привлечения клиентов, предлагать гибкие условия оплаты, насыщать проекты дополнительными опциями и интересными решениями, резюмирует Денисова. В списке предпочтений при выборе застройщика на первый план выходит критерий надежности, добавляет она.
Объем ввода в этом году если и будет скорректирован, то ненамного, ведь такие объекты уже должны быть в высокой степени готовности и с большим процентом распроданных квартир, считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (КЦ ПН). Даже при отсутствии проектного финансирования средства дольщиков обычно позволяют достроить дом и распродать оставшиеся квартиры, говорит она.
Представители «Главстрой СПб», Setl Group, ЛСР, Etalon, «БФА-девелопмента», NCC сообщили «Ведомостям», что не меняют планы по начатым ранее объектам.
Корректировка планов может отразиться на показателях ввода в эксплуатацию в 2017-2018 гг., полагает Трошева. В 2015 г. Etalon планирует сдать 707 000 кв. м. По словам президента Etalon Вячеслава Заренкова, причин для немедленного пересмотра планов нет, но, если ситуация ухудшится, группа может остановиться на показателе 2014 г. или вернуться на уровень 2013 г. (467 000 кв. м).
Группа ЛСР не меняет планов по сдаче жилья, в 2015 и 2016 гг. будет построено 750 000 и 800 000 кв. м соответственно, рассказывает гендиректор ЛСР Александр Вахмистров. Но он не исключает, что может быть отложен запуск некоторых запланированных на 2015 г. проектов — например, застройки бывшей территории аэропорта «Ржевка». (По данным компании, там можно построить около 1 млн кв. м жилья.)
В ближайшее время новых объектов в продажу выводиться не будет, хоть в портфеле «БФА-девелопмента» и запланированы крупные проекты, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. «Ситуация на рынке покажет, как действовать дальше, а в 2015 г. компания планирует завершить очереди двух проектов общей площадью около 200 000 кв. м», — добавляет она.
«Главстрой СПб» постарается использовать ситуацию для увеличения доли на рынке, именно квартиры эконом-класса будут востребованы в кризис, говорит коммерческий директор компании Алексей Гусев. «Все проекты обеспечены стабильным финансированием, у компани большой запас квартир в высокой степени готовности, но возможна коррекция по выводу в продажу новых объектов в зависимости от спроса», — говорит он. В 2015 г. NCC запустит строительство новых очередей в трех проектах, говорит гендиректор «NCC Жилищное строительство» Юусо Хиетанен. Заренков считает, что главное — не объемы строительства, а сохранение прибыльности компании. Земельного банка Etalon хватит на пять лет, новые участки будут приобретаться, только если предложение будет «крайне привлекательным», говорит гендиректор Etalon Group Антон Евдокимов.
Год для сильных
Объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах в 2014 г. превысил 5 млн кв. м, рост к 2013 г. — 32%, подсчитали в КЦ ПН. Два последних года, по данным КЦ ПН, были рекордными, но пик пришелся на IV квартал 2014 г., когда продажи выросли сразу на 50% к III кварталу. Более 90% сделок в 2014 г. пришлось на масс-маркет, самыми популярными были студии и однокомнатные квартиры, свыше 37% покупателей сделали выбор в пользу Ленобласти, отмечает Трошева. Уже в марте продажи могут сократиться в 2 раза из-за остановки ипотеки, предупреждает Вахмистров. У ЛСР продажи по всем регионам в 2015 г. могут упасть на 20% до 850 000 кв. м. «Этот год станет годом больших и сильных компаний из-за проблем с финансированием», — говорит Вахмистров.
У Etalon есть портфель готовой недвижимости (на конец 2014 г. — 432 000 кв. м, в том числе 220 000 кв. м жилья), который может генерировать продажи без дополнительных расходов, говорит Заренков. Небольшие или молодые компании, репутация которых пока не сложилась, будут испытывать трудности с реализацией квартир в проектах на невысокой стадии готовности, прогнозирует Трошева. Недостаточность продаж у них может привести к замедлению темпов строительства, ведь основной финансовый поток для таких игроков обычно деньги дольщиков, добавляет она. «Как правило, средние компании “в бурю и в шторм” оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми», — считает Денисова.
При негативном сценарии общие продажи по итогам года могут упасть до 2 млн кв. м, стоимость строительства увеличится на 10%, ряд объектов, которые находятся на начальной стадии в отдаленных районах, могут быть заморожены, а мелкие застройщики покинут рынок, констатирует Гусев. Начнется борьба скидок, акций и длительных рассрочек, добавляет он. В лучшем случае, по словам Гусева, будет продано около 3 млн кв. м. Покупательская активность снизится примерно на 50%, а по оптимистичному прогнозу — на 30% от среднегодового показателя 2014 г., согласен гендиректор АН «Итака» Сергей Галалу.
Замена ипотеке
Рынок ждет, как разрешится ипотечный вопрос. В среднем каждая вторая сделка на первичном рынке совершается с привлечением кредита, на некоторых пригородных объектах эконом-класса доля ипотечных сделок достигает 80-85%, отмечает Трошева.
По данным NAI Becar, средние ипотечные ставки в Петербурге — 17-20% годовых, Сбербанк удерживает минимальную ставку в 14,5%. У «Главстрой СПб» действует ипотечная программа со Сбербанком под 14,5% годовых, сообщил Гусев. Первоначальный взнос в Сбербанке — 20%, в ВТБ — 30%, «Дельтакредит» увеличил его с 10 до 40%, говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. Брать ипотеку на таких условиях, по крайней мере в I квартале, покупатели будут не готовы, считает она. Из-за ужесточения требований к заемщикам не все заявки будут одобрены, и такое положение дел, вероятно, сохранится до конца года, ожидает Яковлева. Главной тенденцией 2015 г. будут программы рассрочек от девелоперов, они не заменят ипотеку, однако помогут обеспечить необходимый уровень продаж, полагает Трошева. ЛСР готова давать рассрочку не более чем на три года после сдачи объекта в эксплуатацию, говорит Вахмистров.
На рынке нет предпосылок для роста цен, они могут увеличиться в пределах инфляции или даже ниже, но небольшие компании в этих условиях могут начать демпинговать, предупреждает Вахмистров. Причин для снижения рублевых цен нет, считает Заренков. За прошлый год средняя цена на первичном рынке Петербурга выросла на 9,67% без учета инфляции — до 98 759 руб. за 1 кв. м, говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. Ценовую ситуацию прогнозировать сложно, но декабрьский всплеск сдержит рост цен на ближайший квартал, полагает Трошева. За декабрь средняя цена по рынку, по ее данным, выросла сразу на 3,35% в Петербурге (в классе масс-маркет — в среднем до 102 900 руб. за 1 кв. м) и на 2,48% в пригороде (74 200 руб.). Эти цены, скорее всего, останутся до весны, а переоцененные в декабрьском ажиотаже квартиры могут даже немного подешеветь, прогнозирует Трошева. В декабре некоторые застройщики подняли цены в наиболее востребованных проектах на 10-15%, снижение спроса может уже в феврале заставить девелоперов скорректировать стоимость жилья до уровня ноября, ожидает Галалу.
В условиях беспрецедентного предложения рынок стал рынком покупателя, у которого есть возможность выбирать, застройщики будут вынуждены совершенствовать механизмы привлечения клиентов, предлагать гибкие условия оплаты, насыщать проекты дополнительными опциями и интересными решениями, резюмирует Денисова. В списке предпочтений при выборе застройщика на первый план выходит критерий надежности, добавляет она.